빌라왕 사건 정리 - 깡통 전세, 바지 사장

각종 매체에서 소위 '빌라왕'으로 불리는 임대인들의 연이은 사망소식으로 전세사기의 피해를 입은 임차인들이 증가하고 있습니다.

 

빌라는 특성상 시세 확인이 확실치 않고 이로 인해 매매가 보다 더 높은 전세금을 받을 수 있는데요. 이것을 이른바 '깡통전세' 라고 부릅니다.

 

이러한 '깡통전세' 문제 때문에 전세보증금 반환보증을 운영하는 주택도시보증공사 (HUG)의 재무건전성도 크게 악화되고 있는 상황입니다.

 

 

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[목차]

1. 빌라왕이라고 불리는 임대인들
2. 깡통전세란?
3. 빌라왕들의 의혹
4. 사건 발생 경위
5. 앞으로의 상황
6. 주택도시 보증공사 (HUG) 상황

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1. 빌라왕 이라고 불리는 임대인들

 

지난 해 7월 30일 정모씨 (43)는 주택 240여채를 사들여 세를 놓고 있었으나 사망하였습니다. 정모씨의 주택에 세를 들어 살고 있는 세입자들은 전세 보증금을 돌려받고 있지 못하고 있습니다.

 

또한, 지난 10월 사망한 김모씨는 1,139채의 빌라를 갭 투자 형태로 사들였으나 그 역시도 사망하여 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황인데요.

 

김모씨의 세입자들은 상당수가 주택도시 보증공사 (HUG) 의 전세금 반환보증보험에 가입자로 알려져 있지만, 집주인이 사망하여 세입자가 계약해지 통보 요건을 충족할 수 없다는 이유에서 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이라고 합니다.

 

마지막으로 12월 12일 숨졌던 20대 빌라왕 송모씨 (27)는 빌라와 오피스텔 수십체를 소유하고 있었으나 전세 보증금을 돌려주지 않은 상태로 사망했습니다. 송씨의 주택중 주택도시 보증공사 (HUG) 의 전세금 반환보증보험에 가입된 주택의 규모는 100억원에 달하는 것으로 알려져 있습니다.

 

하지만, 이 역시 임대인인 송씨가 사망하여 임대차 계약해지 통보를 하지 못해 임대인들이 전세 보증금을 돌려받고 있지 못하고 있습니다. 

 

 

2. 깡통전세란?

 

전세 보증금 가격이 주택의 매매가의 80%가 넘어가면 깡통전세라고 합니다.

 

예를 들면, 1억짜리 집이 있는데 전세가가 8천만원이 넘어간다면 깡통전세라고 볼 수 있습니다. 평상시에는 문제가 없을 수도 있으나 요즘처럼 집값이 하락하는 상황이라면 매매가가 전세가보다 낮아져서 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

하지만 대부분의 임대인들은 자기자본을 굉장히 줄인 상태로 대출을 받아 많은 집을 샀기 때문에 집값이 내려간다면 도미노처럼 무너져 내릴 수 밖에 없는 구조인 것입니다.

 

 

3. 빌라왕들의 외혹

 

1,139채를 소유했던 빌라왕 김모씨는 피해자들의 증언에 따르면 3-4급 지적장애인 판정을 받았다고 전해지고 있습니다. 그는 2019년 부터 빌라를 매입해왔고 3년 만에 1,139채나 사들였는데요, 이는 거의 하루에 한 건 이상의 매매와 전세 계약을 했다는 뜻입니다.

 

평범한 사람도 쉽지 않은 행동인데, 지적장애인 판정을 받은 사람이 이렇게 할 수 있다는 것은 믿기 어려운것이 사실입니다. 때문에 전세보증금 피해자들은 숨진 김모씨 뒤에 어떤 세력이 있다고 주장하고 있는 중입니다.

 

 

4. 사건 발생 경위

 

최초 주택의 주인이 매매가를 훨씬 상회하는 전세 보증금을 받고 세입자에게 전세를 내줍니다. 앞서 말씀드린대로 빌라는 아파트에 비해 시세 확인이 어렵기 때문에 흔히 일어날 수 있는 일입니다. 

 

이런식으로 주택의 주인은 수십, 수백개의 주택을 세입자에게 전세로 넘겨서 전세 보증금 차익을 남깁니다. 그리고 약간의 수수료와 함께 주택 수백개의 명의를 빌라왕에게 넘깁니다.

 

빌라왕의 입장에서는 수수료와 함께 수백개의 빌라가 생기는 상황이고 세입자들이 전세보증금을 요구하지 않으면 유지가 되는 입장이니 나쁠게 없습니다. 설사 한 두명의 세입자가 전세보증금을 요구하더라도 새로운 세입자를 구해서 채워넣으면 되는 일 입니다. 게다가, 집 값이 상승한다면 수백채에 달하는 주택의 집값이 상승하기 때문에 이익은 기하급수적으로 늘어나게 됩니다.

 

하지만 문제는 요즘과 같이 집 값이 내려간다면 가지고 있는 수백채의 주택이 깡통전세가 된다는 것입니다. 수 백채에 거주하는 세입자들에게 집값이 내려간 만큼의 전세보증금을 내줘야 하는데 빌라왕은 그럴 능력이 없다는 것입니다.

 

건물을 팔아서 보증금을 내주고 싶어도 이미 매매가가 보증금보다 싸진 상황이고 빌라는 아파트와 달리 집을 내놓아도 잘 팔리지 못하기 때문에 쉽지 않습니다.

 

 

5. 앞으로의 상황

 

전세금 반환보증 가입자

 

불행중 다행으로 빌라왕 주택의 세입자 중 상당수가 주택도시 보증공사 (HUG) 의 전세금 반환보증 보험에 가입되었다고 합니다. 물론 임대인이 사망한 상황이어서 계약해지 통보를 하지 못하기 때문에 전세금을 돌려받지 못한것은 마찬가지 입니다.

 

하지만, 피해자들이 빌라왕의 친인척에게 상속을 설득하고 있다고 한다니 설득이 받아들여진다면 전세금을 반환받을 가능성이 높아집니다.

 

전세금 반환보증 미가입자

 

아쉽지만 전세금 반환보증 미가입자들은 주택이 경매에서 낙찰 받을것을 기대해야 하는 상황입니다. 물론 집값의 100%가 아닌 70% 내외의 수준으로 낙찰 받을 가능성이 높기 때문에 전세 보증금 전부를 돌려받긴 힘들것 입니다.

 

 

6. 주택도시 보증공사 (HUG) 상황

 

한국보동산원에 따르면 전국적으로 11월 전세 보증 사고 금액이 1,862억원에 달한다고 합니다. 지난 8월 부터 꾸준히 증가되고 있는 추세입니다.

 

때문에 향후 주택도시 보증공사의 전세금 반환보증 지급 여력에 대해 우려가 커지고 있는데요. 이대로라면 내년 말에는 총액 한도인 자기자본 60배에 육박할 것이라고 보고 있습니다.

 

즉, 내년 말부터는 더 이상 주택도시 보증공사 (HUG) 가 전세금 반환보증을 서지 못하고 사업을 중단할 수도 있다는 뜻입니다. 

 

국토부는 반환보증을 차질없이 공급할 예정이라고 언급했으나 상황을 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

 

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